Hova megyünk lakni?
Pillanatfelvétel a lakáspiacról
A felmérések szerint beállt a budapesti ingatlanpiac, a GKI Gazdaságkutató Rt. negyedévente közreadott konjunktúraindexe szerint erősen borúlátó a hangulat. A tavalyi visszaesés után az idén az inflációt el nem érő, minimális áremelkedésre, egyesek akár nominálár-csökkenésre számítanak. Az Antenna által megkérdezett szakértők között van, aki már a rövid távú pesszimista várakozásokat sem osztja, abban viszont mindenki egyetért, hogy néhány éven belül újból meglódulnak a fővárosi ingatlanárak, s Budapest több része is fejlődésnek indulhat.
Nem jók az idei ingatlanpiaci kilátások. Egyes szegmensekben valamivel szebb a kép, de a pesszimizmus különösen a lakáspiacon erős – ez a GKI Gazdaságkutató Rt. legfrissebb, februárban kiadott negyedéves jelentésének legfőbb üzenete. A felmérést szerkesztő Pichovszky Kristóf szerint mindez a kereslet-kínálat aszimmetrikus alakulásával magyarázható: míg a lakástámogatási rendszer 2004-től hatályos változásait megelőző utolsó hónapokban, 2003 végén havi 80 milliárd forinttal is emelkedett a lakáshitel-állomány, addig tavaly év végére ez 30 milliárd forintra esett vissza. Mindezzel párhuzamosan, az építkezések átfutási idejéből adódóan, a tavalyi év a várakozások szerint rekordot hoz az átadott új lakások számában (várhatóan 35–36 ezer felett alakul majd a mutató), és jelentős számú építkezés még csak most közelít a befejezéséhez.
Csökkenő árak
Ennek az aszimmetriának a következménye, hogy a piaci szereplők nagy része reálértéken biztos csökkenést, azaz az infláció mértéke alatti áremelkedést vár, míg egyesek akár azt is elképzelhetőnek tartják, hogy a nominálárak is csökkenek – mondta el Pichovszky Kristóf. A szakember szerint a hosszabb távú kilátások azonban már biztatóbbak. Bár a vevők már a mostani árakat is magasnak tartják, európai összehasonlításban még mindig igencsak nyomott árak jellemzik a magyar ingatlanpiacot.
A GKI-nál azt várják, hogy 2006-tól már beindul az áremelkedés a lakáspiacon, mely néhány év múlva már elérheti az évi tíz százalékot is.
Eltérő vélemények
A piaci szereplők érzése lehet rossz, de a számok azt mutatják, nincs probléma a magyar ingatlanpiaccal, nincs igazi, negatív tendenciákat jelző változás – véli Petrovszky Gábor, az országosan 14 irodát üzemeltető Ingatlanbank tanácsadója. Az építkezéseket finanszírozó beruházók és a bankok hangulata lehet rosszabb, ez kelti az általános negatív hangulatot. A fővárosban 875 ezer lakás van, és a statisztikák szerint évente nyolcvanezer tranzakciót bonyolítanak le, ez utóbbinak kevesebb mint a negyede új lakás – mondja Petrovszky Gábor. Ezek a számok egy jó piac jellemzői, ráadásul az utóbbi időben folyamatosan csökken az úgynevezett forgási sebesség – teszi hozzá. Míg egy lakás nálunk korábban évente 10–15 évente cserélt gazdát, szemben az európai átlagot jelentő 6–8, illetve az USA-ban jellemző 4–6 évvel, addig mostanra ez az intervallum nálunk is 10–12 évre csökkent.
Nincs ilyen jó véleménnyel a használtingatlan piacról Kala Imréné, a Kala és Társai Ingatlaniroda ügyvezetője. Pesten 10, Budán 15 millió forint alatt kis túlzással valóban szinte mindent el lehet adni, de ennél is jellemzőbb, hogy a még alacsonyabb értékű, külvárosi panelek szerepelnek a kínálatban – hangsúlyozza, ez pedig aligha a virágzó piac jellemzője. A jelentősebb értéket képviselő használt ingatlanoknál jellemzően az eladók, a közvetítők is hibásak a pangásban: egyszerűen nem veszik tudomásul, mennyit ér reálisan az ingatlan, és nem hajlandók engedni az előzetesen várt árból. Az általam ismert legdrágább fővárosi lakás ma egy használt, dunai panorámás luxusapartman, melyet 1,8 millió forintos négyzetméteráron kínálnak. Amíg meg nem értik, hogy a reális ár valahol egy millió körül lenne négyzetméterenként, aligha fog gazdára találni – mondja Kala Imréné, hozzátéve, hogy a reális áron kínált luxusingatlanokra viszont szinte azonnal akad vevő.
Az egyes ingatlanfajták következő 12 hónapban várható áralakulása
2004 decemberi árakhoz viszonyítva (százalék)
| Ingatlantípus | Áremelkedés a következő 12 hónapban |
|---|---|
| Ingatlantípus | 2%* (2%) |
| Iroda | 2% |
| Üzlethelyiség | 2% |
| Raktár/üzemcsarnok | 3% |
| Telek | 5% |
* Új lakóingatlan (zárójelben az ingatlanforgalmazók használtingatlan-adata). Forrás: GKI
Fejlődő városrészek
Nagyobb a szakértőlk között az egyetértés azt illetően, mely területeken várható a közeljövőben dinamikus fejlődés Budapesten. A legkézenfekvőbb, mindenki által említett példa a VIII. kerület: a Corvin mozi háta mögött a Futureál-csoport Budapest eddigi legnagyobb városrehabilitációs programját indítja el, mintegy száz milliárd forint értékben. A 2010-ig tartó óriásberuházástól nem függetlenül már több fejlesztő is felfigyelt a környékre, a kimaradt részeken sorra kelnek el az üres telkek és a bontásra ítélt házak, az OTP Ingatlan Rt. pedig az idén átad egy 500 lakásos projektet a Futó utcában.A területben azért is bízhatnak a befektetők, mert a tágabb környezetben is több fejlesztés várható: a Mátyás teret uniós támogatással kívánják rendbe hozni. A várható értéknövekedés mértékét azonban nehéz lenne meghatározni: a IX. kerületi, egyébiránt több díjat nyert tömbrehabilitációt több szakember is annak példájaként említi, hogy a közvetlen környezet érintetlensége miatt – azaz a rehabilitált területrészek szomszédságában megmaradt változatlan állapotok miatt – az árak távolról sem emelkedtek a korábban várt mértékben. Ellenpéldaként szolgálhat ugyanakkor a Ráday utca; igaz, hogy környezetét tekintve valamivel jobb adottságokkal is indult. Kala Imréné szerint a Ráday utcában hat éve alig lehetett eladni egy lakást, ma pedig horribilis áron cserélnek gazdát az ingatlanok.
Belvárosi remények
A várható, illetve a már elindult fejlesztéseknek köszönhetően a szűken vett, azaz a Nagykörúton belüli belvárosban is szinte mindent el lehet adni, igaz, itt egyelőre az árak sem magasak – mondja Kala Imréné. Itt már nagyon jól látszik, hogy az adott esetben a városfejlődésben előrébb tartó Prágát megjárt külföldi befektetők, nagyobb számban olaszok és németek is a jövőre spekulálva vásárolnak. Kérdés azonban, mikor várható itt az igazi felújítások sora. Pichovszky Kristóf szerint ennek egyik akadálya, hogy a VI–VII–VIII. kerületben igen vegyes a lakosság összetétele, mind a kort, mind az anyagi helyzetet tekintve. Míg egyes lakók örömmel áldoznának a ház teljes felújítására akár milliós nagyságrendű összeget is, mások képtelenek az esetleg meglévő önkormányzati programokban való részvételre.
Hiányzó koncepciók
A belváros fejlődésének elengedhetetlen feltétele ugyanakkor az egységes, önkormányzati ciklusokon túlmutató fejlesztési koncepció – értenek egyet a lapunknak nyilatkozó szakemberek. A koncepció látványos hiányának „köszönhető”, hogy egyelőre a belvárosi lakások szégyenletesen alulértékeltek – véli Petrovszky Gábor. Az utóbbi években az volt a jellemző, hogy nagyon kis területeket próbáltak felújítani, s mire esetleg a következőbe fogtak volna, addigra a már felújított is visszaromlott. További problémát jelentenek a parkolási gondok, melyek miatt szintén nem lehet magas árat kérni az ingatlanokért, illetve az a tény, hogy a lakások egy jelentős része rendkívül rossz beosztású, és felújítással sem orvosolható problémákkal bír. Ez utóbbira a megoldást az jelentené, ha a korábban egybenyitott, ám ma külön tulajdonosok kezében lévő lakások újra egy kézbe kerülnének.
Külső kerületek
Míg a belvárosban a parkolás, addig a külső kerületekben a tömegközlekedés jelent értékcsökkentő problémát. A XI. kerület látványos fejlődése egyebek között a várt 4-es metrónak is köszönhető, de itt a terület adottságai is kedveztek a lakóparképítésnek. A szakértők jelentős potenciált látnak a Csepel-sziget északi részében is, ami azonban tipikus példája az önkormányzati koncepciók változásának áldozatul eső területeknek: a már csaknem a finishez érkező, Manhattan-tervként ismert, irodaházakra épülő koncepció elbukott.
A X. kerület, a XIII. kerület külsőbb részei az ipari területek lakóövezetté alakítására lehetnek alkalmasak, erre néhány példa már Budapesten is adott; sok nagyobb európai város belvárosának határa már el is érte az ilyen jellegű városterületeket. A XVI–XVII–XVIII. kerület egyaránt kedvezhet a lakóparkok és a családi házas övezetek kialakításának. A lakóparkok fejlesztésére már szinte minden kerületben van példa Budapesten is, Petrovszky Gábor szerint azonban ez még csak gyerekcipőben járó ágazat Magyarországon. Hosszabb távon arra lehet számítani, hogy az eltérő igényeknek megfelelő, azokat maximálisan kiszolgáló lakóparkok épülnek, a gyerekes családoknak, az idősebbeknek vagy éppen a kutyásoknak. Ezek a speciális fejlesztésű ingatlanok az átlagot meghaladó árakat érhetnek el.
Régi befutók
Bár a Rózsadomb egyértelműen zsúfolttá vált, és sok korábban épült lakásnál meg kell küzdeni olyan problémákkal is, mint a nyolcvanas években épült garázsok szűkössége a mai luxusautók számára, önmagában a zöldövezet belvárosközelisége képes az árak fenntartására és folyamatos emelésére. Több más budai kerület, így a II. és a XII. egyes részein vagy a Gellérthegyen új építésre már szinte nincs is lehetőség. Az utolsó üres telkeken felépült, jellemzően luxuslakásokat kínáló házakban viszont az ingatlanszakmában érzékelt pangás sem jelentett akadályt az értékesítésben. A lakásokra, amelyek közül soknak az ára eléri a 150 millió forintot, szinte azonnal akad vevő: a Gellért-hegy oldalában a Raiffeisen Ingatlan Rt. fejlesztésében a Somlói úton, a volt BM-óvoda 7600 négyzetméteres ősfás parkjában tervezett ház lakásainak árát például úgy tudták az elmúlt időszakban pusztán az előzetes érdeklődések alapján emelni, hogy az építkezés még meg sem kezdődött.
Dudás Gergely
