Ingatlanpiac
Tőkeerős cégeké a jövő
Unalmasnak aligha nevezhető a 2006-ra immár középkorúvá érett magyar ingatlanpiac. Befektetők, beruházók, fejlesztők, vásárlók és bérlők forgatagában egyre kifinomultabb stratégiák mentén alakulnak a piaci viszonyok. Bár az érett gazdasági ágazatokra jellemző ciklikusság már megfigyelhető, azt azért nem állíthatjuk, hogy akár a lakáspiacon, akár az irodafronton jó előre látható, mit hoz a jövő.
Sokszínű lakáspiac
A hazai lakáspiac legújabb kori történetét talán a kalandos és a dinamikus jelzőkkel lehet leginkább illetni. Mára a mennyiség lassacskán beéri az igényeket, ha azonban a minőséget tesszük a mérlegre... a kép igen vegyes. A modern kor pompás, magas nívójú lakásai csakúgy példaként említhetők a piac jellemzésekor, mint a korai panelek XXI. századi klónjai. Az egyre függetlenebb lakáspiac trendjeit egyértelműen a piaci viszonyok alakítják, amelyek között a ciklikusság, a kereslet-kínálat arányainak változásai csakúgy szerepelnek, mint az e hatásokra adott válaszok.
Miután állandósulni látszik a lakáspiaci túlkínálat, talán nem haszontalan bekukkantani a számok mögé. Az összkép ugyanis szépen kirajzolódik, ha egy-egy jellemző részletet tüzetesebben megvizsgálunk. Azt azonban előre kell bocsátani, hogy axiómák a jelenlegi lakáspiacon nincsenek, vagyis szinte minden kijelentő mondat mögé akár kérdőjel is kerülhetne. Néhány alapigazság persze nem változik, például, hogy a hely és az ár alapvetően befolyásolja egy-egy projekt sikerét vagy bukását. A szakma krémje évek óta óhajtja – és talán hamarosan ennek is eljön az ideje –, hogy a minőségi szempontok is legalább akkora hangsúlyt kapjanak, mint a fent említett paraméterek.
Az erősen két részre osztható magyar lakáspiaci „termelés" meghatározó mennyiségét (egynegyedét) adó főváros és Pest megye évi minimum 10-12 ezerrel szaporítja az új otthonok számát. Gyakorlatilag egyik napról a másikra nőnek ki a földből a kisebb, nagyobb projektek. A palettán szinte minden megtalálható, amit az ember fantáziája elbír. Külvárosi garzon, hegyvidéki full-extrás luxus, falusi hangulatú kis lakópark és zsúfolt metropoliszokat idéző emelethegyek egyaránt épülnek.
Budapesten ezrével
A fővárosban vészesen fogy a jó helyen lévő beépíthető telkek száma, a meglévők ára pedig az egekben jár. A szűken vett belvárosi és budai hegyvidéki projektekben ezért 500 ezer és 1 millió forint közötti – nemritkán afölötti – négyzetméterárakkal találkozik a vásárló. Az egyedi helyszín és a prémium (nem luxus!) minőség olyan pluszszolgáltatásokat is megkíván ma már, ami a lakókörnyezet jelentős átalakítását is érinti (belső parkok, új utcák, közterek, akár jachtkikötő).
A Nagykörúton kívüli területeken, akár a VI., VII. kerületet nézzük, már jóval visszafogottabb árakon találni új lakásokat, igaz, ezek zöme az erősen megújulásra váró belső pesti kerületekben épül. Az itteni újlakás-piacon jóval nagyobb tömegben épülő, átlagosan 300-350 ezer forintos négyzetméteráron kínált lakások a VII., VIII., IX., XIII. kerület új otthonai. Ezekben a városrészekben a megbízható középkategóriára mindig van kereslet. Jellemzően az egy plusz két fél szobás lakásokat keresik, jó tömegközlekedésnél, 15-16 millió forintot szánva a megszerzésükre. A lakásberuházások a környezet fokozatos megújulását is magukkal hozzák; a szolgáltatóipar és a kereskedelem is megtalálja számítását a megújuló lakáskínálatnak köszönhetően. A kissé magasabb árkategóriában gondolkodók, vagyis a 360-420 ezer forint közötti négyzetméterárat is megfizetni tudók számtalan zuglói, óbudai vagy éppen újbudai fejlesztés között válogathatnak.
Elérhető áruk miatt komoly versenybe szállhatnak a IV., X., XVIII., XIX. kerületi otthonok, főként, ha az újlakás-építés mellett a környezet rehabilitációja, fejlesztése is folyamatosan követi a piaci igényeket.
Az egész városrészeket átalakító nagyberuházások a lakáspiaci boom idején indultak, ezek kisebb ütemekre bontva folyamatosan épülnek.
Vidék – szolidabb piaci élet
Ami a vidéket illeti: az ingatlanpiac fejlettsége egyetlen régióban sem közelíti meg a budapesti adatokat, és ez az egy főre eső GDP óriási különbsége miatt valószínűleg még hosszú évekig nem változik. Egyszerűen nincs olyan régió vagy megye, ahol csak megközelítőleg is olyan nagyságú fizetőképes réteg alakult volna ki, mint Budapesten és környékén, és ez a piacon értékesíthető lakások számában is visszatükröződik. Egy-egy városban vagy idegenforgalmi központban ideiglenesen növekszik ugyan az átadott és eladott lakások száma, de a piac hamar telítődik, és ismét visszaesik az értékesített lakások száma. Mindehhez még jelentősen hozzájárul az is, hogy a külföldi fejlesztők és lakásvásárlók az elmúlt négy-öt évben felfedezték Budapestet, de Magyarország többi része tömeges lakásvásárlási célból számukra szinte nem is létezik.
Vidéken tehát visszafogottabban és átgondoltabban fognak fejlesztésbe a cégek, hiszen a kevésbé pörgős piacon könnyebb melléfogni.
Nagyvárosaink belvárosi foghíjtelkein és a majd mindenütt létező helyi „Rózsadombon" épülő lakásoknál ritka az értékesítési probléma. A legmagasabb árak a budapesti középkategóriának felelnek meg, a 350 ezer forintos négyzetméterenkénti ár vidéken igen borsosnak számít.
Néhány kiemelt, különleges helyszínt leszámítva a vidéki lakáspiacokon keresletcsökkenésről számolnak be.
A turisztikai célpontok közelében komolyabb a lakáspiaci pezsgés, a Balaton környéki újlakás-piacon például van kereslet, de ehhez általában az átlagtól eltérő kivitel (akár luxus) és helyszín (tópart, panoráma) szükségeltetik.
Ingadozó a lakáspiaci mérleg
A piaci kiegyenlítődés megindulásának jele, hogy az idei első féléves adatok (építésiengedély-kérelmek és használatbavételi engedélyek száma) jóval elmaradnak a 2004-es lakáspiaci rekordévtől, ami 44 ezer új lakás megépítését jelentette. A beruházások némi visszafogását mutatja az az országos adat, amely szerint az első fél évben a tavalyihoz képest 14 százalékkal kevesebb (13 995) új lakás kapott használatbavételi engedélyt.
Az idén eddig megépült és használatbavételi engedélyt kapott lakások száma országosan kevesebb, mint tavaly az első fél évben. A dübörgő budapesti piacon is érezhető ez a változás, miközben éppen ebben a fél évben a Közép-Dunántúlon 35 százalékkal több új otthon épült fel, mint egy évvel ezelőtt.
A piac ciklikusságának, fejlettségi szintjének és a mind tudatosabb vásárlói magatartásnak is betudható jelenlegi túlkínálat a szakértők szerint hamarosan eltűnik. Egy-egy projekt értékesítési ideje megnőtt, ami körültekintőbb tervezésre kényszeríti a beruházókat. Egyre kockázatosabb bizonytalan gazdasági háttérrel fejleszteni, mindazonáltal komoly értékesítési gondokkal csak az ár-érték arányt nem megfelelően beállító fejlesztők küzdenek. Van miből válogatni, ezért egyre többen – jelenleg a vásárlók mintegy 20 százaléka – kifejezetten a kulcsrakész lakásokat keresik, nem utolsó sorban azért, hogy a minőséggel kapcsolatos csalódásoktól megkíméljék magukat. Ráadásul árnövekedést a piac nem bír el, ezért a megszorító intézkedések idén még biztosan nem épülnek be a lakásárakba. Szakértők jövőre sem várnak 2-4 százaléknál nagyobb áremelkedést a lakáspiacon.
Lendületes irodapiac
A lakáspiacnál talán egy árnyalatnyival egységesebb az irodapiac, amely jószerével eleve a fővárosra korlátozódik. A vidéki nagyvárosokban gyakorlatilag elvétve épülnek modern irodaházak, a meglévők pedig nem meghatározók sem minőségüket, sem mennyiségüket tekintve. Budapest viszont, már-már világvárosi „allűrökkel", egyre testesebb üzleti negyedekkel rendelkezik. A 90-es években beindult piac eleinte gyakorlatilag a Belvárosra és Bel-Budára korlátozódott. Hol van az már?! Most a Váci úti irodafolyosóé a főszerep, bár évek óta tartó tündöklése mintha a versenyzónák sikere mellett kicsit halványabbnak tűnne.
Egyébként a fővárosban fellelhető modern irodaterület ma már meghaladja a másfél millió négyzetmétert, ami döntő részben eloszlik a népszerű üzleti negyedekben: az előbb említett Váci úton és környékén, a Könyves Kálmán, Hungária, Róbert Károly körutak tengelyén, a Belvárosban, Ferencvárosban, Óbudán, Lágymányoson, Bel-Budán. Érdekes, hogy nemcsak földrajzilag terjeszkedik a piac, hanem a csúcsberuházások egyenkénti mérete is növekszik. Korábban ritkán fordult elő tízezer négyzetméteres nagyságrend, egy most zajló fejlesztés a Váci úton (Átrium Park) 65 ezer négyzetmétert ígér. Az év végéig nagyjából 300 ezer új négyzetméterrel lehet számolni.
Az irodapiaci ingatlanfejlesztők között világcégeket találunk, alig-alig botlunk magyar tulajdonú társaságba. Német, osztrák, svéd, francia és még sok egyéb területről érkezett fejlesztők hoztak modern és hatékony üzleti stílust az alig 15 éve nyiladozott, majd stabilizálódott piacra. Jellemzően, aki az elején megtalálta a számítását Magyarországon, az maradt is, némi lépéselőnyt élvezve a frissen érkezőkkel szemben. Kitartásuk, mondhatni, csodálatra méltó, hiszen a szándéktól a projektindulásig, azaz a konkrét építésig, valóságos vesszőfutást kell végigjárniuk. Az adott ingatlan jogi bizonyítványa, az önkormányzatokkal való egyeztetés és egyezkedés, az építési engedélyek, rendezési tervek igencsak bravúros mutatványra kényszerítik a fejlesztőket. Persze ezen az oldalon is találni furcsaságokat, akár a piac megítélésében, akár építészeti koncepcióban. Akadnak persze gyöngyszemek és olykor kinőnek a földből idegen testek. Technikailag határ a csillagos ég – olykor toronyméretben is –, ultramodern rendszerekből nincs hiány.
A fejlesztések üteme dinamikus. Ez a lendület valószínűleg jövőre is kitart, az azt követő időszakra egyelőre nem szerencsés jósolni. Inkább érdemes egy pillanatra visszanézni az elmúlt évtizedre. A 90-es évek közepéig a modern, sőt a bármilyen irodaterületet vitték, mint a cukrot, és ezt a felfokozott keresletet az évezred végére utolérték a fejlesztők. Ez aztán átcsapott túlzott optimizmusba, ami 2001-re jelentős túlkínálatot eredményezett. A folyamat aztán egy rendkívüli „tisztítótüzet" indított útjára, hiszen a rövid távú célokat kitűző társaságok nehéz helyzetbe kerültek és a neves nemzetközi beruházók tudatos fejlesztési koncepciója határozta meg a további irányokat. A pánikhangulat után óvatosság következett, ami 2003-ra egyensúlyt teremtett kereslet és kínálat között. 2004-től aztán újra meglódult a piac, és két év alatt új bérbeadási rekord született.
Hitelesnek tartott piaci szereplők véleménye szerint a fejlesztőknek nem kell aggódniuk a jövőt illetően, szükség lesz jó minőségű irodaterületekre, mondják ezt a bel- és külföldi vállalkozások igényére alapozva.
Ráadásul új izgalmat indított el a kormányzati negyed kialakításának újabban ismét napirenden lévő terve. Elképzelhető, hogy nem kisebb a tét, mint 100-150 ezer négyzetméter új irodaterület felépítése úgy, hogy a teljes terület szinte örök időre szóló 100%-os bérbeadással kecsegtet. Az ügy részletei még nyitottak, de tény, hogy megkezdődik a jelenlegi kormányzati ingatlanok értékbecslése, majd értékesítése. Még erre az évre ígérték annak a nyílt pályázatnak a kiírását, amely a fejlesztőknek esélyt ad az új negyed helyszínére, az irodaépületek építésére, berendezésére és üzemeltetésére vonatkozó ajánlat kidolgozására.
Logisztikai parkok világcégekkel
A magyarországi ingatlanpiac egy másik, területét tekintve jelentős része az üzleti parkok és logisztikai beruházások piaca. Magyarország földrajzi helyzetét tekintve briliáns célország, világcégek szervezték ide logisztikai, illetve pénzügyi részlegüket. Az ilyen célokat szolgáló fejlesztések jellegükből adódóan kevésbé látványosak, mint mondjuk egy jól tervezett irodaprojekt, de jelentőségüket ez nem csökkenti.
Elhelyezkedésük az irodapiaci fejlesztésekkel ellentétes, azaz jellemzően a városmagtól távol, gyakran az agglomerációban lehet ilyen beruházásokat levezényelni.
Befektetők, akik többet is vennének
A magyar ingatlanpiacot kiváló célterületként definiálják nemzetközi befektetők. Olyannyira, hogy vannak, akik szerint igazán vérmes fejlesztő az, aki biztos produktummal a háta mögött képes ellenállni annak a befektetői rohamnak, ami egy sikeresen bérbe adott, jó minőségű irodaház vagy logisztikai park hírére érkezik. A nemzetközi tőkepiacon felszabadult források célpontja egyértelműen az ingatlanpiac, és ebben a közegben Magyarország rendkívül jó pozícióban van. A lehetőségek után kutató befektetők között főleg külföldi bankok és biztosítók, illetve ezek befektetési alapjai lelhetők fel, magyar vásárlóról ritkán szólnak a krónikák. Olyan erős a mezőny, hogy még olyan projektek is elkelhetnek, amelyek esetében a fejlesztő esetleges forráshiány miatt nem tudja végigvinni a folyamatot.
Magyarországi – elsősorban budapesti – irodaházat egyébként előszeretettel vásárolnak például német, osztrák, holland, francia, ír társaságok, és ez a kör folyamatosan bővül. 2004-ben rekordeladásokról szólt a krónika, 2005 is kiemelkedő év volt.
Meghatározó vásárlók a nyílt végű ingatlanalapok, amelyek népszerűségük okán egyre jelentősebb forrást képesek befektetni, sőt, ha nem győzik költéssel, kénytelenek akár saját fejlesztésbe is fogni.
A befektetési verseny vélhetően még sokáig fontos mankója lesz az ingatlanpiacnak, amely a jelek szerint egyelőre önállóan is erős lábakon áll.
